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蔡为民以价换量将是豪宅的无奈选项

来源: 2019年02月26日

蔡为民:以价换量将是豪宅的无奈选项

一旦景气持续恶化而进入保命的“刀锋时刻”, 豪宅以价换量先走一批,是开发商万不得已、无可奈何的选项。

近期我在上海、深圳、兰州、哈尔滨、嘉兴、昆山等地演讲时,与消费者的互动中可以感受多数人对房价下跌的信心已无比强大,但对楼市发展脉络、路径乃至“伊于胡底”?则充满困惑。?? [王良智:中国房价难降 首因是地方政府不作为]

海啸般的“价格破坏效应”正在发酵

事实上,楼市运行有如海啸,当涨价风潮启动时,是由内向外掀起惊涛骇浪的。因此我们可以看到在2007年及2009年两波房价飙升阶段,多数一线城市都会出现“价位低洼填平”,远郊涨幅大于市中心的“同心圆扩散、过滤”现象——当人们长期居住的区域面临房价不断向上攻坚,导致当地人无力或不甘心购买(觉得不合理),但却有购屋需求时,会从自己所熟悉的板块向外辐射、寻找标的,而其实每一个区块都已产生高低不一的涨幅

蔡为民以价换量将是豪宅的无奈选项

,甚至愈外围幅度愈高。与之相对应的,则是当房价受到政策打压或冲涨过头面临回调时,其状态依然如同海啸,由外向内退缩——价位从远郊板块开始挫落,直到精华区受到波及也产生一定跌幅,这个时候便意味着景气冲击进入高潮期,随之而来的,通常是“价格破坏效应”的递减。

即使CBD也难逃降价厄运

亦即从板块来看,其降价波及顺序是远郊→偏郊→市郊→市区→CBD,按屋种则依次为中低端→中端→中高端→高端,最后则是许多人曾经认为价位坚不可摧的豪宅产品。

那么,在房价向上或向下的运动中,各个板块之间的跌幅是否存在一定比例的差距呢?我看是的。

以上海为例,2003及2007年开始流传的“321”、“246”说法——内环3(6)万元/平方米、中环2(4)万元/平方米、外环1(2)万元/平方米,已经清楚地标明其间落差,当外环房价接近内环的1/3时,便显示“逃命线”的出现,反之,在跌势过程中,内环房价超过外环的3倍以上时,说明其支持力量将不断流失。当然,由于目前的状况是行政命令强制形成的“清场”,因此并不能通盘适用,但原理、原则基本一致,最终CBD房价也将无可避免地受到冲撞与挑战。

上海豪宅价位开始崩跌

目前有两项指标显示豪宅已受到影响,其一是长期以来宁愿砸锅卖铁、宁愿给中介“佣金无上限”,也坚持不降价的绿城,其CEO宋卫平终于也屏不住了,继4月初上海南外滩项目“黄浦湾”号称打7折销售后,紧接着又在4月中以21.3772亿元出让其上海天山路项目给潘石屹,突显在一定时期内,宋卫平对楼市回暖的绝望。

其二,则为2003年推出上海市区豪宅别墅“檀宫”而名噪一时的华丽家族(600503,股吧),该企业位在卢湾世博滨江板块的“汇景天地”,于2010年6月以5.75万元/平方米开盘,虽然销售始终困顿但价位坚定不移,而近期抛出部分房源,价位竟跌破3万元/平方米,令业界大呼不可思议。作为“经济中心”的上海尚且如此,其他等而次之的城市,便不难想见其后续楼市形势之困窘。

以价换量将是豪宅的无奈选项

在我看来,这一轮调控受到压制最严重的便是豪宅类产品。由于考虑到声势、架势、气势,“降价无用论”成了豪宅开发商心中之梦魇。如同大奔降价30万元,对买不起或买得起却养不起的人来说,是没有意义的,豪宅目前便是处在这种困局中难以自拔。因此在限购令下,CBD豪宅此前基本没有跌价,却不能说明其“抗跌”,而是想跌也不能、不敢、不甘跌!但那终究是保本阶段的思考模式与逻辑,一旦景气持续恶化而进入保命的“刀锋时刻”,面子、里子都得从长计议,豪宅以价换量先走一批,是开发商万不得已、无可奈何的选项。?

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